四季度房地產市場走勢如何-新華網
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2023 10/12 08:59:32
來源:中國經濟網

四季度房地產市場走勢如何

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  近期,隨著多地出臺“認房不認貸”、統一最低首付比例、調整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產利好政策,南京、濟南、福州、鄭州等多個二線城市取消限購,廣州調整限購實施區域范圍,上海降低臨港新片區人才購房門檻等,房地產調控政策松綁進入更為全面的階段。

  從多個機構反饋情況看,政策落地后,消費者置業意愿、購房信心提升,賣一買一置換需求帶動掛牌量增加,二手房價格保持平穩,在房企去化壓力下,新房漲價預期不明顯。

  一線城市購房熱度提升

  8月底,多部委聯合發文,明確了“認房不認貸”的認定標準,同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日,廣州、深圳率先落地執行首套房“認房不認貸”政策。9月1日,上海、北京全面跟進執行,力度超預期。

  “落實‘認房不認貸’后,房地產市場成交明顯快速上揚又逐步回落。從線上數據看,一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值,后續逐步回落,至9月10日又有所反彈,并穩定在高于8月均值水平之上?!?8安居客研究院院長張波表示,一線城市成交反彈,是由于前期累積需求釋放,潛在購房人群心理狀態偏猶豫,隨著具體政策落地,需求將快速釋放。

  “北京、上海在9月第一個周末成交量爆發后,第二個周末成交量降低超50%?!敝性禺a首席分析師張大偉認為,新政發布后的一周時間里,北京二手房成交5000套左右,新建住宅累計成交3500套左右。

  隨著需求釋放動能減弱,9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數據顯示,9月份,北京新建商品住宅簽約5891套,成交面積67.96萬平方米,環比分別增長42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套,環比增長30.1%。

  “上海新房交易市場處于活躍和復蘇態勢,部分數據好于預期?!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進表示,目前,成交量明顯增加,買房群體主要是一些剛需購買者。

  中秋國慶長假期間,廣州推盤個數達20個,總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,總體來看,政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大,但廣深地區新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加?!俺顺R幋黉N外,開發商推出了‘一口價’房源,以此帶動買房人氣?!崩钣罴握f。

  市場價格保持基本平穩

  新政落地后,二手房掛牌量上漲,一些新樓盤取消優惠政策,許多購房者擔憂是否會導致新一輪房價上漲?

  “市場價格基本平穩,二手房、新房都沒有出現明顯漲價現象?!睆埓髠ケ硎?,二手房房源掛牌量明顯增加,一部分是為了賣一買一享受較低首付,另一部分是期望價格上漲變現,但目前成交量基本平穩。

  嚴躍進認為,一些房企收回優惠折扣看似是在漲價,其實是吸引購房者入市的一種營銷手段,從供求關系看,房價上漲沒有必要也沒有市場基礎。特別是二手房掛牌量增加,有助于減少二手房價格炒作現象?!胺科笠湎М斍暗恼?,主動在市場秩序穩定方面做好相關工作,確保房價穩定和預期穩定?!眹儡S進提醒。

  “盡管政策全面回歸常態,但并不會帶來新一輪樓市反彈,主要因為房地產市場基本面已今非昔比?!崩钣罴伪硎?,現在,不管是房價、居民杠桿率還是住房需求空間,都發生了改變。這次房地產政策調整目的就是防風險、保穩定。

  諸葛數據研究中心監測數據顯示,今年中秋國慶假期(9月29日至10月6日),重點10城新建商品住宅日均成交612套,較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數據,今年日均成交量處于近7年的次低位水平,較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

  “‘雙節’期間一些城市樓市成交量回升,但成交端仍具備較大上升空間,后續仍然需要利好政策持續加持?!敝T葛數據研究中心高級分析師關榮雪說,成交量回升有望帶動市場信心提振,疊加政策端寬松態勢延續,后續樓市復蘇值得期待。

  用好政策工具和窗口期

  據中原地產統計,7月24日至8月底,全國房地產政策進入密集發布期,累計調控超過200次。9月,各地累計發布房地產調控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時期,俗稱“金九銀十”,11月至12月是房地產開發商沖業績的關鍵期,后續幾個月樓市的表現至關重要。

  “去年,由于疫情影響導致基數較低,隨著各地因城施策,如果用好政策工具、把握好窗口期,有望實現全年樓市‘U形’走勢?!崩钣罴伪硎?,量的穩定是防風險的前提,也是質提升的基礎,預計將有更多城市出臺各類調控政策,不斷促進房地產市場平穩健康發展。

  張大偉表示,對于北京等一線城市來說,“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求,這部分需求經短期消化后,后續如果沒有其他政策利好,市場可能在10月后繼續調整。

  中指研究院數據顯示,今年中秋國慶假期,35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看,國慶期間各地樓市表現不一,上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升,北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩,武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下,市場活躍度得到提升,但市場持續性仍需觀察,短期市場依然有壓力。

  后續政策還有哪些優化空間?張波建議,可以進行“打補丁”式優化,例如調整普通住宅認定標準;降低房貸利率,尤其是降低首套房貸利率,減輕購房者月供壓力。

  中指研究院市場研究總監陳文靜建議,一線城市庫存壓力大的區域可以按照因區施策、一區一策原則,與人口、人才等政策結合進行政策優化?!半S著政策進一步落實,核心城市房地產市場有望逐漸企穩恢復,三四線城市房地產市場預期漸穩,以價換量或帶動需求釋放,全國房地產市場也有望逐漸筑底企穩,價格整體穩定,其中三四線城市短期內價格或延續下跌態勢?!标愇撵o說。

  “由于‘金九’市場表現總體不如預期,開發商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業績,不少新盤上市、老盤加推吸引人氣,特價房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預計10月總體成交量比9月將有所提升?!睆埐ㄕf。

【糾錯】 【責任編輯:聶靜】
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